به کانال تلگرام سهراب مشهودی بپیوندید:

telegram.me/sohrab_mashhoodi

مقالات و نظرات در حوزه شهرسازی و مطالعات شهری و منطقه ای

تهدیدها و فرصتهای ناشی از بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری

امتیاز کاربر:  / 0
ضعیفعالی 

تهدیدها و فرصتهای ناشی از "بهسازی" بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری

سهراب مشهودی
ویرایش دوم 26 بهمن 94

بطور معمول اقشار مختلف در شهرها برحسب عوامل مختلف، در مناطق متفاوتی از شهر ساکن میی -
شوند، الکن در بین این مناطق همگون شهری گاهی حضور قشری متفیاو ، در یی مدیدودک کو ی نیی ،
مشاهدک میشود.
علل مختلفی این امر را موجب میشوند، عواملی که موجب کاهش مطلوبیت اراضی میشیوند عامیل
اصلی این امرست، که عوامل جغرافیایی یکی از آنهاست. مثالً اراضی گود )که معموالً ناشی از برداشت خاک از
آنها درگذشتههای دورترست( نمونه خوبیست. گودهای قدیمی تهران از مشهورترین این اراضی هستند و یکی
از مشهورترین آنها )گود بهجتآباد( که بعداً به استقرار آپارتمانهای نسبتاً بلند منجر گردید.
بلندیها نی همین عمل را انجام میدهند، که مشهورترین آنها در شرایط حاضر شاید تپه زورآباد کیر در دل
شهر میباشد و یا درکای در مرک شمالی شهر تبری ، یا تپه مستوفی اراک.
یکی از عوامل دیگری موجب ایجاد نین "ج ایر متفاوتی" در بافتهای شهری میی شیود. جابجیایی
اقشار پردرآمدتر، از مدال سنتی خود که معموالً در مراک شهرها هستند، به مدال نوسازسیت . علیت عیدم
بازسازی ساختمان و جابجایی اینست که، مدال سنتی دارای معابر عریض مناسب و تأسیسیا و تجهیی ا
کاملی نیستند و دیگر مطلوبیتی برای اقشار پردرآمد ندارند.
الکن از آنجا که معموالً ساختمانهای مسکونی این اقشار بسیار خوب ساخته شدکاند، با کاهش قیمت اراضیی
)بعللی که گفته شد( ارزش ساختمانی از ارزش زمین پیشی میگیرد و درنتیجه تخریب و بازسازی آنها به صرفه
نخواهد بود و کهنهتر و کهنهتر میشود و این امر باز هم به کاهش قیمت اراضی کم میکند. بهتدریج اقشار
پایینتر درآمدی فرصت سکونت در این واحدها را مییابند، که بعلت ب رگی آنها، اغلب هر ی مدل سکونت
ند خانوار میشود )آن ی ی که در عرف معاصر "خانه قمرخانم" نامیدک میشود(. درنتیجه ی مدله اعیان-
نشین سنتی قدیمی، به مدل سکونت گروکهایی کمدرآمد بدل میگردد )نمونه مشهور آن مدله عودالجان تهران
است(. سومین عاملی که موجب ایجاد این ج ایر متفاو در شهرها میشود، فراگرفته شدن ی بخش سکونتی
کم درآمدها مثل روستاهای ن دی شهر و یا سکونتگاههای کارگران ی کارخانیه و میوارد مشیابه ، بوسییله
بخشهای توسعه شهرست، یعنی در واقع توسعه شهر آنها را فرا میگیرد.

تهدیدها و فرصتهای بهسازی بافتهای فرسوده، ناکارآمد شهری / مقاله 184 2
همانطور که گفته شد، قیمت اراضی در این ج ایر )اگر قطعه به قطعه مداسبه شود( بسیار اندک است
و یا بسیار کمتر از اراضی مجاور خود میباشد. ولی اگر تمام ساخت و سازهای آن پاک شوند و گروکهایی کم
درآمدتر آن را ترک نمایند، قیمتی مشابه اراضی گران قیمتتر اطراف مییابد )نمونه بهجتآباد تهران(.
بدینگونه است که بقول دیوید هاروی در مقاله حق به شهر
)1(
"رشد شهرهای مدرن ب رگ باعث می-
شود که زمین در برخی از نواحی، بخصوص در نواحی مرک ی، .... ارزشی ف ایندک یابند، الکن ساختمانهایی که
در این نواحی ساخته شدکاند بر ارزش زمین نمیاف ایند، بلکه آن را کاهش میدهند، زیرا آنها دیگر به شیرایط
جدید تعلق ندارند. آنها تخریب میشوند و جای خود را به بناهای دیگر میدهند. این امر بطور عمدک، در مورد
خانههای کارگری صادق است، که در مناطق مرک ی قرار دارند و اجارکشان حتی با بیشترین تعداد ساکنان هم
هرگ نمیتواند )یا تنها با کندی شدید قادرست( از حد معینی تجاور کند. آنهیا وییران میی شیوند و جایشیان
)2 )فروشگاهی، انبارها و بناهای عمومی ساخته میشوند
."

"ارزش مدله دراوی، یکی از معروفترین مدلههای فقیرنشین بمبی، دو میلیارد دالر تخمین زدک می-
شود. عاملی که فشار برای تخلیه آن و تصرف زمین آن را تدت پوشش دالیل مدیط زیستی و اجتماعی، به طور
روزاف ون تشدید میکند. )هاروی 35")
"جذب مازاد از طریق دگرگونی شهری جنبه حتی تاری تری هم دارد. جذب مازاد مستل م یورشهای
مکرر بازسازی شهری، تدت عنوان، ویرانگری خالقه بودک است. )هاروی 32")
" این درست عین جذب سرمایه از طریق بازسازی شهریست و باعث اف ایش برخوردهای بیشمار بیر
سر به نگ آوردن زمین گران قیمت، از جمعیت کم درآمدی میشود، که ممکن است سیال هیای سیال آنجیا
زندگی کردک باشند."
"مسئله این است که فقرا احاطه شدک با ناامنی و مشکال مکرر مالی، به سادگی رضایت میدهند که
آن دارایی را با نقدینگی نسبتاً کم معامله کنند. )هاروی 38")
 جداسازی و جداییگزینی اقشار مختلف درآمدی در شهرها
یکی از مباحث مورد بدث فراوان در مورد برنامهری ی شهری، نکوهش جداسازی اقشار مختلف مردم
در شهرهاست و با یادآوری مکرر نوستالژی شهرهای قدیمیتر که، تمام اقشار در کنار هم میزیستند.
الکن عمالً در برنامهی ی و طرح شهرها اقدامی برای تدقق همجواری اقشار مختلف شکل نمیگیرد.
علل زیادی در این امر موثرند، که مهمترین آن قیمت زمین است. در ایران با توجه به قیوانین، عمیالً
اضافه ارزش ناشی از استقرار خدما ، تجهی ا و تأسیسا شهری و همینطیور دسترسیی هیای مناسیب، بیه

1 .دیوید هاروی – حق به شهر، ترجمه خسرو کالنتری انتشارات مهر ویستا
2 . 23.P Question Housing, Engels به نقل از هاروی در صفحه 34 حق به شهر

تهدیدها و فرصتهای بهسازی بافتهای فرسوده، ناکارآمد شهری / مقاله 184 3
اف ایش قیمت اراضی میانجامد )که حدود 40 تا 60 درصد قیمت واحدهای مسکونی را به خود اختصاص می-
دهد( و بوسیله ساکنان آتی میباید بازپرداخت شود.
بنابراین قیمت اراضی تعیین کنندک اصلی مدل سکونت اقشار مختلف میشود و جدایی گ ینی بنا ار اتفاق می-
افتد.
عمالً شانس کمی برای استقرار اراضی کم ارزشتر در جوار اراضی پرارزش شهری وجیود دارد، کیه
بتواند منجر به همسایگی اقشار مختلف درآمدی شهر گردد.
لذا از نین شانسهایی که بعلل مختلف حادث میشود، باید حداکثر سود را برد. یعنی مدال ناهمگونی که در
دل شهرها وجود دارند و هنوز )به دالیل فوق( قیمت زمین، یعنی سکونت در آنها ارزان اسیت را بیه گونیه ای
برنامهای برنامهری ی کرد که با شرایط اقتصادی موجود حفظ شوند و سکونت گروکهای کیم درآمید را در دل
شهر و در جوار خدما و اشتغال، همچنان باقی نگه داشت.
 اشتباه بزرگ در بهسازی بافتهای ناکارآمد
یکی از اشتباهات بزرگ در بهسازی و کارآمد سازی بافتهای ناکارآمد در نقشی است که دولت برای خود
تعریف مینماید. بدینترتیب که دولت ایران که همواره سهمی کمتر از 5 %در احداث مسکن دارد )جز در
مورد مسکن مهر که سهم دولت محاسبه نشده و مقرر نیست ادامه یابد( بهسازی بافتهاای ناکارآماد را از
بازسازی مسکن شروع میکند و نقش اصلی خود را که تأمین خدمات عمومی بارای شاهروندان اسات یاا
فراموش میکند و یا موکول بهمین امر مینماید.
در حالی که دولت براساس وظایف و سهم خود میباید در کارآمدسازی این بافتها، حتماً از تأمین خدمات
عمومی، سپس ارتقاء دسترسی شروع نموده و بازسازی مساکن آخرین کاری باشد که انجام مای دهاد. باه
شرحی که الگوی نمونه بدنبال نشان میدهند.
 ارائه یک الگوی کارآمدسازی بافتهای ناکارآمد
قلعه آبکوک در حوزک میانی شهر مشهد و در میان مدال ارزشمند و یکی از معابر سرزندک شیهر قیرار
دارد و به دالیل مختلف شانس بقاء دارد، که از جمله آنها میتوان به عوامل زیر اشارک کرد:
یک- مهندس مشاور مسئول طراحی شهر به این امر اعتقاد دارد و در بندهایی از مبانی طرح، میگوید:
- هدف کالن 3 :کاهش نابرابریها، گسترش رفاک عمومی و تأمین عادالنه حقوق شهروندی
- راهبرد 3-2 :گسترش رفاک عمومی و تأمین عادالنه حقوق شهروندی
- سیاست 3-1-1-3 :توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاهها

تهدیدها و فرصتهای بهسازی بافتهای فرسوده، ناکارآمد شهری / مقاله 184 4
دو- اراضی این مدله اغلب، در زمرک اراضی آستان قدس قرار دارد، که صرفاً ی بنگاک اقتصادی نیسیت و از
صرف ه ینه برای گروکهای کم درآمد و مستضعفین ابایی ندارد. بلکه عمالً خیود را برخواسیته از ایین
گروکها دانسته و خدمتگ ار آنها میداند.
سه- زندگی طوالنی ساکنان این مدله در آن، نوعی رفتار هماهنگ و مستدکم همسایگی را با ساکنان مدال
اطراف، شکل دادک است.
چهار- مدل کار اغلب ساکنان این مدله در مراک اشتغال همجوار است.
پنج- ساختار مردمی شهرداری مشهد، که شورای شهر و مسئولین شهرداری به آن افتخار میکنند.
البته مباحثی هم در جهت عکس عمل مینمایند:
یک- تفاو قیمت زیاد اراضی با اراضی اطراف که به عنوان ی فشار اقتصادی قوی عمل میکند.
دو- نظرا برخی از مسئوالن )که اغلب ساکن همین حوزک هم هستند( برای پاکسازی این حوزک از هر عنصری
که به نظرشان از مطلوبیت حوزک میکاهد.
سه- درآمدزایی که شهرداری به آن برای عملیا عمرانی خود، نیاز دارد.
چهاار - تعدادی عوامل موثر دیگر، مثل منافع شغلی برخی از مدیران و یا منافع مالی تهیهکنندک طرح بازسازی
مدله، که ذکر ی ی آنها ضرور ندارد و برای اغلب شهروندان روشن است.
 بهسازی و احیاء محله قلعه آبکوه به عنوان یک الگوی راهبر و موفا در ساکونت اقشاار مختلاف در
جوار یکدیگر
اگر بجای بازسازی، مدله آبکوک برای ساکنان خودش بهسازی و احیاء شود، الگوی فوقالعادک خواهد
بود، برای بهسازی و احیاء دیگر بافتهای مشابه در شهرهای ایران، که میتواند )اگر نشود که خانه بیه خانیه
اقشار مختلف در کنار هم زندگی کنند( الاقل همجواری مدال آنها را ممکن ساخت و باالخرک بعداز سیال هیا
فلسفهبافی و مرثیهخوانی، برای ضرور همجواری اقشار مختلف، عمالً آنرا قدمی به جلو بیرد و مدلیه قلعیه
آبکوک به دالیل شانسهایی که برای این امر دارد، از بهترین فرصتهاست.
 چگونگی احیاء و بهسازی محله
سهم قابل تدمل برای گروکهای مختلف درآمدی شهر از ه ینه سطوح و سرانه خدما و کاربریهای
عمومی غیرانتفاعی، براساس برآوردهای اقتصاد شهری از ه ینهای معادل 25 %سطح مسکونی مورد استفادک
در کاربریهای حدود خط فقر سکونت تا 50 %آن در گروکها پردرآمد تغییر مینماید.
لذا در ی شهرسازی منطقی و منطبق بر مبانی اقتصادی شهری صدیح، این امر میباید در تعیین سرانههای این
کاربری ها مدنظر واقع گردد. همانطور که گفته شد، عبور از این حد، حتی با ه ینیه شیهرداری و دولیت ن یی
موجب اف ایش قیمت زمین و جابجایی ساکنان خواهد گردید.
بدینترتیب سرانه کاربریهای مختلف با توجه به سهم قابل تدمل شهروندان مختلف، میباید متفاو
تعیین شود.

تهدیدها و فرصتهای بهسازی بافتهای فرسوده، ناکارآمد شهری / مقاله 184 5
از اشتباها رایج دیگر طرحهای شهرسازی، عالوک بر یکسان قراردادن سرانههای کاربریهیای مختلیف
برای گروکهای مختلف سکونتی، یکسان قراردادن عناوین آنهاست.
برای مثال کاربری حمام، دیگر در بیشتر نقاط شهر فاقد کارآیی است و بدون متقاضی باقی میماند. در حالی
که برای گروکهای حدود خط فقر سکونت و حتی گروکهای کم درآمد از ضروریتاست. همانطور کیه اسیتقرار
زمین گلف یا اسبسواری میتواند، برای بخشهایی از شهر که ساکنان آن استانداردهای بیاالی سیکونتی، را
میتوانند بپذیرند، در ایجاد ی فضای مطلوب شهری مؤثر باشد.
لذا عالوک بر سرانهها و تغییر آنها برای گروکهای مختلف درآمدی عناوین کاربریها نی بخصوص در
مورد گروکهای خط فقر سکونت، کامالً خصلت متفاوتی میگیرند و باید بتواند بسیاری از کاستیهای خانهها
را جبران نمایند، برای مثال:
o اتاق مشق: که دانشآموزان بتوانند در مدیطی مناسب به انجام تکالیف خود بپردازند. ون در خانههیای
کو و پرجمعیت خود قادر به انجام آن نیستند. در این اتاقها حضور ی مربی راهنما نی میتواند به
تأثیر مثبت موضوع بیف اید.
گفته میشود که اتاقهای مشق در منطقه 17 تهران نهتنها سطح سواد دانشآموزی را بسیار بیاال بیرد،
بلکه به ظهور ی دانشآموز المپیادی نی منجر شد.
o رختشویخانه: رختشویخانه با وجود آب گرم و فضاهای مناسب و فضاهای خش کنندک )که میتوانید از
اتاقهایی برای این کار تا خش کنهای برقی تغییر نماید( و در مدیال بیا فقیر کمتیر حتیی ماشیین
لباسشویی سکهای نی داشته باشد.
o این رختشویخانهها میتوانند به مدل تبادل آراء بانوان نی بید ل شیود و حتیی از فرصیت حاصیل بیرای
آموزشهایی به آنها نی استفادک گردد.
o اتاق بهداشت: ی فضای کو که بتواند به بهداشت خانوادک و بخصوص بانوان و کودکان کم نماید.
o مرک نگهداری تعاونی کودکان: که بانوان بتوانند به شکل تعاونی از کودکان یکدیگر نگهداری کیردک و
ند روز در هفته را برای کار، آموزش و موارد مورد نیاز دیگر، ند ساعتی از نگهداری کودکیان خیود،
آزاد باشند.
o آشپ خانه عمومی: برای مواردی که خانوادکها نیاز به فضای طبخ ب رگتری دارند، مثل مراسم جشن و ییا
ع اداریها.
این فضا میتواند با ی اتاق ب رگتر که بتواند در مراسم هر خانوار به نوبت از آن استفادک شود نی تکمیل
گردد.
o توالتهای عمومی: که اغلب خانوارهای پرجمعیت، بخصوص در مورد ی اتاقنشیمنها مسئلهای عمدک
است و بخصوص صبحها مشکال فراوانی را برای ساکنان که همه میخواهند در ساعت معینیی از خانیه
خار شوند، ایجاد میکند.

تهدیدها و فرصتهای بهسازی بافتهای فرسوده، ناکارآمد شهری / مقاله 184 6
o کارگاک تعمیرا : در این کارگاک آ ارها و دیگر وسائل ضروری برای تعمیر وسایل خانگی که بوسیله خود
افراد )درصور وجود اب ار( قابل تعمیر است )و یا وسایل من ل کو تیری قابیل سیاخت اسیت( در
اختیار ساکنان قرار بگیرد.
الزم به توضیح اسات ، که این کاستیها را اغلب در خود واحدهای مسکونی نمیتواند جبیران کیرد،
ون موجب اف ایش قیمت در آنها میشود.
 جمعبندی
وجود بافتهای فرسودک و یا نابهسامان و حتی بهسامان )ولی بدون اسیتانداردهای بهینیه شهرسیازی(
دردل شهرها موهبت ب رگی است برای سکونت اقشار زیر خط فقر سیکونت دردل شیهرها و در جیوار مدیل
کارشان و همینطور جوار خدما شهری مناسب.
بعالوک برای امکانپذیری استقرار شهروندان از گروکهای مختلف درآمدی در جوار هم که نباید فدای سودجویی
با عنوان بازسازی شوند.

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی